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考點03:租賃合同(★★★)(P110)

1.租賃合同的期限

租賃合同的期限超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。

注會經濟法

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的,合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照《合同法》有關規定仍不能確定的,視為不定期租賃。

(3)租賃期屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。

【解釋1】對于不定期租賃,出租人或者承租人均可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。(2013年案例分析題)

【解釋2】租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。

3.租金的支付期限

對租金的支付期限沒有約定或約定不明確,當事人可以協議補充,不能達成補充協議的,可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的,適用以下規則:

(1)租賃期限不滿1年的,應當在租賃期限屆滿時支付;

(2)租賃期限1年以上的,應當在每屆滿1年時支付,剩余期間不滿1年的,應當在租賃期限屆滿時支付。(2016年案例分析題)

4.維修義務

(1)出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。

(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。(2014年案例分析題、2018年案例分析題)

5.增設他物

承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物,如未經出租人同意,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。(2016年案例分析題)

注冊會計師經濟法

6.租賃物受損

承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。(2014年案例分析題)

7.風險的承擔

因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。(2010年案例分析題)

8.轉租

(1)承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人,承租人與出租人的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當向出租人賠償損失。(2014年案例分析題、2016年案例分析題)

CPA經濟法

(2)承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

【例題·單選題】乙承租甲的房屋,約定租賃期間為2015年1月1日至2016年12月31日。經甲同意,乙將該房屋轉租給丙,租賃期間為2015年6月1日至2016年5月31日。根據合同法律制度的規定,下列表述中,正確的是( )。(2016年)

A.甲有權直接向丙收取租金

B.甲和乙之間的租賃合同在轉租期內失效

C.甲有權解除乙和丙之間的轉租合同

D.若丙對房屋造成損害,甲有權向乙主張賠償

【答案】D

【解析】(1)選項AC:轉租合同在乙、丙之間發生效力,根據合同的相對性原理,甲無權解除乙、丙之間的租賃合同,也無權直接向丙收取租金;如果承租人(乙)未經出租人(甲)同意轉租的,出租人(甲)可以解除甲、乙之間的租賃合同,而非乙、丙之間的租賃合同;

(2)選項BD:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人,承租人與出租人之間的原租賃合同繼續有效;第三人丙對租賃物造成損失的,承租人乙應當向甲賠償損失。

9.買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,即“買賣不破租賃”。(2013年案例分析題、2016年案例分析題、2018年案例分析題)

注會經濟法租賃合同

CPA經濟法租賃合同

【例題·單選題】甲公司將其設備租賃給乙公司使用。租賃期間,甲公司將該設備賣給丙公司。根據合同法律制度的規定,下列表述中,正確的是( )。

A.甲公司在租賃期間不能出賣出租設備

B.買賣合同有效,原租賃合同繼續有效

C.買賣合同有效,原租賃合同自買賣合同生效之日起終止

D.買賣合同有效,原租賃合同須經丙公司同意后方繼續有效

【答案】B

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